Apesar da crise decorrente da pandemia de coronavírus, o mercado imobiliário brasileiro conseguiu reverter as dificuldades de abril e março, os dois meses mais críticos no país, e retornar a níveis pré-pandemia. Para 2021, a expectativa é que o setor acompanhe a retomada da economia brasileira.
Dados do Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon-SP) apontam que o Produto Interno Bruto (PIB) setorial de 2020 deve registrar queda de 2,5%. Mas, para 2021, a projeção é de alta de 3,8%.
Comparativamente, o PIB brasileiro deve ter queda por volta de 4,40% neste ano e avanço de 3,5% em 2021, segundo as projeções do mercado medidas pelo Boletim Focus.
“Em 2021, teremos o que esperávamos para 2020, porém com um mercado mais maduro e consistente”, avalia o economista Celso Petrucci, vice-presidente de Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
“A percepção dominante é de que o setor chega ao final do ano em posição mais favorável do que estava no final de 2019”, confirma Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção da FGV IBRE.
Para o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, as perspectivas são boas, mas ficarão ainda melhores a partir do momento em que a vacinação da população começar. “Quando houver a vacina, o setor de construção será o grande indutor da retomada da economia”, afirma.
Selic baixa explica recuperação do mercado imobiliário
A construção é considerada um dos setores cíclicos da economia brasileira. Isto quer dizer que seu bom desempenho depende de fatores macroeconômicos, como emprego e renda.
“Para adquirir um imóvel, que representa uma dívida de longo prazo, o consumidor precisa de emprego e de crédito, porque ele na maioria das vezes não possui o valor total do imóvel. Mas, tendo emprego, viabiliza um financiamento”, afirma Greco Salvatore Montagna, assessor de mesa de renda variável da EQI Investimentos.
Atualmente, a taxa de desemprego é alta (14,6%). Ainda assim, um fator tem sido bastante positivo para o setor: a taxa básica de juros (Selic) em sua mínima histórica, de 2% ao ano.
Isso possibilita crédito mais barato para quem precisa pegar empréstimo para adquirir um imóvel. E o crédito imobiliário é uma modalidade que agrada aos bancos, porque não traz riscos, já que é totalmente coberto por seguradoras. Logo, a oferta é ampla.
Selic deve subir, mas de maneira gradual
De acordo com a sinalização do Banco Central em sua última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), a Selic deve sofrer um aumento em 2021, mas de maneira gradual. Ainda assim, deve permanecer em patamares bastante baixos para os padrões brasileiros.
De acordo com o último Boletim Focus, divulgado dia 14, a expectativa é que a Selic chegue a 3% no máximo até dezembro de 2021. Ou seja, o aumento não deve interferir no cenário favorável à construção.
Fim do auxílio emergencial deve reduzir reformas
Já o setor de reformas deve sentir em parte a retirada do auxílio emergencial, que motivou grande parte dos reparos domésticos ao longo do ano – ficando em casa por conta da pandemia e as orientações de distanciamento social e trabalho e estudo remotos, muitos foram motivados a promover melhorias nas próprias residências.
Pelos cálculos do Sinduscon, enquanto as empresas formais do setor de construção devem crescer em média 4,1%, o segmento de autoconstrução e reformas deve ter alta de 3,5%.
Ações de empresas do mercado imobiliário
Neste sentido, as ações que tendem a se favorecer pela melhora no cenário para o setor são as seguintes:
Empresas que fazem parte do Ibovespa
- Cyrela Realty (CYRE3)
- EZTEC (EXTC3)
- MRV (MRVE3)
- JHSF (JHSF3)*
Demais empresas listadas na B3
- Adolpho Lindenberg (CALI3; CALI4)
- Tenda (TEND3)
- CR2 (CRDE3)
- Cury (CURY3)
- Direcional (DIRR3)
- Even (EVEN3)
- Gafisa (GFSA3)
- Helbor (HBOR3)
- Inter (INNT3)
- João Fortes (JFEN3)
- Lavvi (LAVV3)
- Melnick Even (MELK3)
- Mitre (MTRE3)
- Moura Dubeux (MDNE3)
- PDG Realty (PDGR3)
- Plano & Plano (PLPL3)
- Rodobens Negócios Imobiliários (RDNI3)
- Rossi Residencial (RSID3)
- Tecnisa (TCSA3)
- Tegra (BISA3)
- Trisul (TRIS3)
- Viver (VIVR3)
* ingressará em 2021
2020 viu boom de IPOs de construção e 2021 deve repetir a dose
Com a Selic em seu piso histórico e uma maior entrada de investidores na bolsa de valores, buscando maior rentabilidade do que a oferecida pela renda fixa, muitas incorporadoras viram uma oportunidade para se capitalizar via ofertas iniciais de ações (IPO na sigla em inglês) em 2020. E a tendência deve ser mantida no próximo ano.
De todos os IPOs realizados em 2020, 25% foram de construtoras. Fizeram sua primeira emissão a Mitre Realty (MTRE3), que levantou R$ 1,02 bilhão; a Moura Dubeux (MDNE3), que levantou R$ 1,25 bilhão; e a Lavvi (LAVV3), que captou R$ 1,16 bilhão.
Também Melnick Even (MELK3), com R$ 713,58 milhões; Plano & Plano (PLPL3), com R$ 690 milhões, e Cury Construtora (CURY3), com R$ 977,5 milhões.
Caio Ventura, analista de Fundos Imobiliários da Guide Investimentos, acredita que o setor deve fazer ainda mais IPOs em 2021 e retomar o crescimento que já vinha ensaiando desde 2018. “Apesar da crise, os fundamentos do setor seguem muito fortes”, diz.
Mercado imobiliário: perspectivas para os FIIs
Assim como para as empresas listadas do setor de construção, as perspectivas também são de recuperação para os fundos de investimento imobiliário (FIIs), acompanhando a retomada do crescimento da economia.
Em 2020, os FIIs chegaram ao recorde de 1 milhão de correntistas. E a tendência é que os FIIs de galpões logísticos continuem em destaque, graças ao avanço do e-commerce com a pandemia.
Para quem pensa no longo prazo e dispensa dividendos mensais imediatos, os FIIs de shoppings podem ser uma boa opção. Isto porque eles ainda terão um período para a recuperação pós-pandemia.
“Aquele cara que quer dividendo, não pode entrar em fundo de shopping. Porque este FII só vai voltar ao resultado de 2019 em 2022. Houve, sim, uma retomada e ela vai ser mantida, mas é lenta. Não vai retomar na mesma proporção”, alerta André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments.
Os galpões logísticos também devem sentir os efeitos da crise no próximo ano, já que a adoção do home office deve permanecer ainda por um tempo.
Isto porque a vacinação ampla da sociedade contra o coronavírus é um projeto mais a médio e longo prazo, apesar do início do uso emergencial dos imunizantes em diversos países, o que sinaliza que, em breve, possivelmente, a vacinação também tenha início no Brasil ano que vem.
“Pela incerteza causada pela pandemia e pela incapacidade de dizer com assertividade quais serão os impactos reais de médio e longo prazo dos ativos imobiliários comerciais e corporativos, acredito que não haverá um aumento significativo na performance dos Fundos Imobiliários, pelo menos no próximo ano”, pondera Leonardo Belisário, co-fundador da Inco Investimentos.
